Jak działa inwestowanie w najem krótkoterminowy – rozmowa z menadżerką City Break Iloną Markiewicz

Apart hotel, tani nocleg i inwestowanie w nieruchomości. Jak naprawdę działa branża najmu krótkoterminowego?

Rynek noclegowy w ostatnich latach zmienił się diametralnie. Obok klasycznych hoteli coraz większą rolę odgrywają apart hotele, czyli obiekty, w których lokale są własnościowe, a zarządzane przez operatora. Dla gościa z zewnątrz funkcjonują jak hotel, natomiast w tle działa model inwestycyjny, w którym właściciele zarabiają na najmie krótkoterminowym.

Rozmowa z Iloną, menadżerką City Break Plac Wolności 6 w Poznaniu, pokazuje, jak wygląda ten biznes od środka. To spojrzenie praktyczne – z perspektywy operatora, który zarządza ponad setką lokali, reaguje na sezonowość, wydarzenia w mieście, zmiany w zachowaniach gości oraz rosnące koszty.

Apart hotel nie jest hotelem w klasycznym rozumieniu. Różni się przede wszystkim organizacją obsługi. W hotelu recepcja działa często 24 godziny na dobę, dostępne są usługi dodatkowe, codzienne sprzątanie podczas pobytu czy rozbudowana infrastruktura. W apart hotelu model jest uproszczony. Sprzątanie odbywa się najczęściej po wyjeździe gościa, a obsługa nie zawsze jest dostępna całodobowo. Dzięki temu koszty operacyjne są niższe, co przekłada się na cenę noclegu. Gość otrzymuje w zamian w pełni wyposażony apartament z aneksem kuchennym, często z pralką w budynku, żelazkiem i wszystkim, co pozwala poczuć się jak w domu.

Czy tani nocleg naprawdę istnieje? Zdaniem Ilony tak, choć często jest to hasło marketingowe. Niższa cena zwykle oznacza kompromis. Może to być gorsza lokalizacja, widok na ścianę zamiast na panoramę miasta, brak całodobowej recepcji czy brak codziennego sprzątania. Świadomy gość, który podróżuje poza sezonem i akceptuje określone warunki, rzeczywiście może znaleźć bardzo korzystną ofertę. Kluczowe są dwa czynniki: termin i lokalizacja. Lokalizacja stanowi fundament sukcesu obiektu, natomiast termin decyduje o cenie. Wydarzenia takie jak festiwale, koncerty czy targi powodują dynamiczny wzrost stawek. W czasie dużych eventów obłożenie potrafi sięgać stu procent, a ceny są znacznie wyższe niż w miesiącach spokojniejszych, jak styczeń.

Dynamiczne zarządzanie ceną to dziś podstawa rentowności. Operator musi stale analizować kalendarz miasta, obserwować zapowiedzi wydarzeń i odpowiednio reagować. Zbyt niska cena oznacza utracony potencjał, zbyt wysoka – ryzyko braku rezerwacji. Równocześnie rosną koszty mediów, pracy i prowizji portali rezerwacyjnych. To sprawia, że utrzymanie rentowności jest coraz większym wyzwaniem. Zdaniem Ilony dziś trudniej jest zadbać o rentowność niż o zadowolenie gościa. Standardy są ustalone, potrzeby rozpoznane, natomiast koszty działalności systematycznie rosną.

Platformy takie jak Booking czy Airbnb całkowicie zmieniły sposób podróżowania. Dziś w kilka sekund można zarezerwować nocleg na drugim końcu świata. Goście stali się samodzielni i działają jak porównywarki cenowe. Rezerwują lot, nocleg i planują wyjazd bez pośrednictwa biura podróży. Dla branży oznacza to nowe koszty w postaci prowizji. Cena na platformie nie może być wyższa niż u konkurencji, ale w bezpośrednim kontakcie z obiektem często można uzyskać korzystniejsze warunki. Jednocześnie portale dają poczucie bezpieczeństwa, szczególnie przy mniejszych, prywatnych obiektach, gdzie brak stałej recepcji może generować ryzyko organizacyjne.

Zmienił się również profil gościa. W apart hotelach dominują krótkie, jedno- lub dwudobowe pobyty typu city break. To szybkie wizyty, często połączone z pracą zdalną. Pojawiają się także kontrakty miesięczne, gdy goście z zagranicy przyjeżdżają do Poznania na określony czas. To zupełnie inny model niż dawniej, gdy pobyty tygodniowe były normą. Dziś relacje z gościem buduje się szybko, a obsługa musi reagować natychmiast. W przypadku problemu czas działa na niekorzyść operatora, szczególnie gdy recepcja nie pracuje całodobowo.

Czy w takich warunkach warto inwestować w apart hotel? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Z jednej strony rośnie liczba inwestorów, którzy kupują lokale w celach zarobkowych. Nieruchomości postrzegane są jako bezpieczna forma lokowania kapitału. Z drugiej strony istnieje ryzyko nadpodaży. Jeśli liczba obiektów przewyższy popyt, rentowność może spaść. W dużych miastach przewagą jest całoroczny ruch turystyczny i biznesowy. W miejscowościach sezonowych, jak nad morzem czy w górach, przychód bywa skoncentrowany w kilku miesiącach, co zwiększa ryzyko.

Przewagą dużego miasta jest również elastyczność. W razie potrzeby lokal można sprzedać lub wynająć długoterminowo studentom czy pracownikom. To dodatkowy bufor bezpieczeństwa dla inwestora. Model procentowy, uzależniony od realnego obłożenia, wymaga zaufania do operatora i zrozumienia specyfiki rynku.

Branża hotelarska przeszła ogromną transformację. Goście są bardziej świadomi, oczekiwania realniejsze, a relacja z obsługą mniej intensywna niż kiedyś. W centrum uwagi pozostaje wygoda, lokalizacja i sprawna organizacja. Tani nocleg istnieje, ale jest wynikiem świadomych wyborów. Apart hotel może być atrakcyjną inwestycją, pod warunkiem że uwzględni się sezonowość, koszty operacyjne i zmieniające się realia rynku.

Rynek najmu krótkoterminowego nie jest już prostą drogą do pasywnego dochodu. To dynamiczny biznes, w którym sukces zależy od lokalizacji, umiejętności zarządzania ceną oraz sprawnej organizacji. Dla osób gotowych zrozumieć te mechanizmy może być interesującą formą dywersyfikacji kapitału.